Quando risulti dimostrata una sottrazione o un impedimento assoluto, da parte di un
comproprietario, delle facoltà dominicali di godimento e disposizione del bene
comune spettanti agli altri contitolari, ovvero una violazione dei criteri stabiliti dall’art.
1102 c.c. è possibile affermare una illegittima sottrazione, da parte dei
comproprietari delle concorrenti facoltà di godimento del bene comune, tale da
giustificare una condanna restitutoria nel senso di consentire l’utilizzo del bene
anche al comproprietario pretermesso.
G. L. agiva in giudizio nei confronti di A. F. ed I. D. M. dinanzi al Tribunale di Salerno
chiedendone la condanna alla consegna della chiave del lucchetto apposto al
cancello di ingresso di un cortile di proprietà comune e al ripristino dello stato dei
luoghi nonché all’eliminazione di tutto il materiale, mobili e attrezzature collocati in
modo stabile sulle aree comuni e comunque sul percorso necessario ad accedere
alla proprietà esclusiva per violazione delle norme sulla comunione.
Il Tribunale rigettava la domanda.
G. L. proponeva appello.
La Corte d’Appello di Salerno rigettava l’impugnazione.
Secondo la Corte d’Appello l’azione proposta da L. doveva intendersi come petitoria,
in quanto diretta al riconoscimento del diritto di comproprietà sul cortile. Il L., infatti,
sulla base di una sentenza del Tribunale di Salerno era divenuto proprietario per
usucapione di un fabbricato denominato “la cartiera” senza alcuno specifico
riferimento al cortile prospiciente i locali siti al piano terra del fabbricato.
Secondo la Corte d’Appello il cortile doveva presumersi di proprietà comune,
rientrando tra i beni previsti dall’articolo 1117 c.c. in virtù della relazione di
accessorietà e di collegamento strumentale con le singole unità immobiliari. In altri
termini, non essendo emersa all’esito dell’istruttoria espletata alcuna prova idonea a
Cassazione civile, sez. II, ordinanza 30 aprile 2021, n. 1146
vincere la suddetta presunzione di comproprietà, il cortile doveva ritenersi comune a
tutti i condomini ivi compreso il L.
Ciò premesso la Corte d’Appello respingeva la domanda di riconsegna della chiave
del cancello perché non era stata provato, ai sensi della regola di giudizio di cui
all’articolo 2697 c.c., che gli appellati avessero sostituito la preesistente serratura del
cancello con un lucchetto.
Pertanto, non poteva accogliersi la domanda di riconsegna della chiave del lucchetto
e di ripristino dello stato dei luoghi.
Allo stesso modo non poteva accogliersi la domanda di rimozione dei motorini e
degli oggetti posti nel cortile condominiale non essendo stato dedotto e tantomeno
provato che il cortile fosse destinato soltanto al transito pedonale e non essendo
dimostrato che l’uso del cortile da parte dei convenuti avesse compromesso il pari
uso da parte del L.
G. L. ha proposto ricorso per cassazione.
Il ricorrente evidenzia che la domanda azionata è stata qualificata di natura petitoria,
in quanto diretta alla tutela del diritto di comproprietà sul cortile prospiciente il
fabbricato di sua esclusiva proprietà.
La domanda, quindi, si fondava sull’articolo 948 c.c. come azione di rivendica diretta
ad ottenere l’accertamento della proprietà e la materiale disponibilità del bene. La
Corte d’Appello, pertanto, dopo aver riconosciuto la natura condominiale del cortile
e, dunque, la comproprietà in capo al L. avrebbe dovuto disporre la consegna delle
chiavi, non potendo affermare non esservi prova dello spossessamento, posto che il
L. non era mai entrato in possesso del bene.
Nella specie il recupero del possesso del cortile avrebbe dovuto concretizzarsi
tramite la consegna delle chiavi in modo da consentire di aprire il cancello e di
accedervi e mediante il ripristino dello stato dei luoghi e lo sgombero del cortile
interamente occupato dai resistenti.
Il secondo motivo di ricorso è così rubricato: violazione e falsa applicazione degli
articoli 1102 e 1117 c.c. in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c.
L’inquadramento del cortile in termini di parte comune dello stabile avrebbe dovuto
determinare in via consequenziale l’accoglimento della domanda dell’attore e non il
suo rigetto, in quanto tutti i condomini, compreso il L., devono disporre delle chiavi
del cancello che ne permette l’ingresso, nel rispetto dell’articolo 1102 c.c. Il rigetto
della domanda del Lupo avrebbe determinato un’oggettiva impossibilità di fare uso
del bene comune. Il L., quindi, avrebbe diritto alla consegna delle chiavi e di
qualunque congegno posto a chiusura del cancello comune che costituisce la sola
via di accesso carrabile alla sua proprietà esclusiva.
I due motivi di ricorso, che stante la loro evidente connessione possono essere
trattati congiuntamente, sono fondati.
La domanda azionata dal L. è stata qualificata sin dal primo grado di giudizio come
petitoria diretta alla rivendicazione della comproprietà del cortile.
Su questo aspetto non vi è stata contestazione e si è formato il giudicato.
Ne consegue che una volta definitivamente accertata la proprietà comune del cortile,
la Corte d’Appello, ai fini dell’accoglimento della domanda del ricorrente, ha
erroneamente ritenuto necessaria la prova del cambio del lucchetto del cancello,
prova necessaria in un giudizio di tipo possessorio e non in uno petitorio. Nella
specie, invece, una volta affermato il diritto dominicale dell’attore consegue
necessariamente il diritto di usare la parte comune del fabbricato, naturalmente
senza alterare la destinazione o impedire agli altri condomini di farne parimenti uso
(artt 1102 e 1139 c.c.), sicché deve affermarsi l’obbligo dei convenuti di comportarsi
in modo da non rendere impossibile, e ingiustificatamente più gravoso, l’uso del
singolo e cosi il loro dovere di quell’attiva cooperazione necessaria per l’uso del
bene comune.
Si è ritenuto, infatti, che quando risulti dimostrata una sottrazione o un impedimento
assoluto, da parte di un comproprietario, delle facoltà dominicali di godimento e
disposizione del bene comune spettanti agli altri contitolari, ovvero una violazione
dei criteri stabiliti dall’art. 1102 c.c. è possibile affermare una illegittima sottrazione,
da parte dei comproprietari delle concorrenti facoltà di godimento del bene comune,
tale da giustificare una condanna restitutoria nel senso di consentire l’utilizzo del
bene anche al comproprietario pretermesso.
Nella specie, l’impedimento all’uso della cosa comune è desumibile dalla stessa
contestazione della comproprietà sul bene che i convenuti hanno rivendicato come
di proprietà esclusiva, privando il ricorrente del suo utilizzo in violazione dell’art.
1102 c.c. e, dunque, si impone un provvedimento volto ad affermare un dovere di
collaborazione del comproprietario nella specie consistente nel consentire la copia
delle chiavi del cancello.
Esito
Cassa con rinvio la sentenza n. 272/2016 della Corte d’Appello di Salerno,
depositata il 20/05/2016
Riferimenti normativi
Art. 948 c.c.
Art. 1102 c.c.
Fonte: Il Quotidiano giuridico