Il diritto al pagamento della provvigione matura anche qualora non sia stato conferito un incarico. Basta che sia stata posta in essere un’attività di intermediazione. L’orientamento della Cassazione
Il diritto dell’agente immobiliare al pagamento della provvigione matura anche qualora non gli sia stato conferito un incarico. È, infatti, sufficiente che sia stata posta in essere un’attività di intermediazione di cui le parti si siano avvantaggiate, anche tacitamente, e che abbia condotto alla stipula del contratto di vendita. La conclusione dell’affare deve essere quindi collegata all’attività effettivamente svolta dal mediatore, ma il nesso causale non deve essere necessariamente diretto ed esclusivo. Di conseguenza, il compenso è dovuto anche ove l’agente immobiliare non abbia partecipato a tutte le fasi della trattativa e anche in quei casi nei quali il processo di formazione della volontà del venditore e dell’acquirente sia stato complesso e articolato nel tempo. Quello che interessa è che l’attività di intermediazione tra le parti dell’affare, valutata ex post, ovvero a giochi fatti, sia risultata indispensabile ai fini della conclusione del contratto di compravendita. Questo l’interessante chiarimento che si rinviene nella sentenza n. 7029 recentemente pronunciata dalla seconda sezione civile della Cassazione e pubblicata lo scorso 12 marzo 2021.
Il caso concreto. Nella specie il titolare di un’agenzia immobiliare aveva citato in giudizio l’acquirente di un immobile per sentirla condannare al pagamento in suo favore della provvigione maturata per l’opera di intermediazione svolta in suo favore. Quest’ultima aveva negato di avere mai conferito mandato al mediatore, ma il giudice di pace, competente per valore, aveva accolto la domanda dell’attore. La sentenza era stata impugnata dinanzi al tribunale, che aveva accolto l’appello dell’acquirente, negando il diritto dell’agente immobiliare al pagamento della provvigione. Di qui il ricorso in Cassazione, nel quale il mediatore si era lamentato del fatto che il tribunale non avesse considerato che il diritto alla provvigione sorge quando la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’opera svolta dall’intermediario, ove la parte l’abbia accettata traendone vantaggio, a prescindere dal fatto che non si stato conferito un preventivo incarico. Il tribunale, a dire del ricorrente, avrebbe infatti dovuto verificare soltanto se la parte acquirente avesse o meno stipulato il rogito per effetto dell’avvenuta interposizione dell’agenzia immobiliare, a nulla rilevando se vi fosse stata o meno a monte la stipula di un contratto di mediazione.
La decisione della Suprema corte. La Corte di cassazione ha accolto le richieste dell’agente immobiliare, spiegando meglio quali siano i presupposti per il sorgere del diritto al pagamento del compenso che, in mancanza di accordo, viene liquidato sulla scia degli usi applicati nell’ambito territoriale in cui insiste l’immobile oggetto di compravendita. Il diritto del mediatore alla provvigione, come chiarito dai giudici di legittimità, viene a maturazione tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività dell’intermediario, senza che sia necessario che tra quest’ultima e la conclusione dell’affare sussista un collegamento di causa-effetto diretto ed esclusivo. Al contrario, è sufficiente che, anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso e articolato nel tempo, allorché ad esempio siano trascorsi molti mesi tra la messa in relazione delle parti e la conclusione dell’affare, l’attività con la quale l’agente abbia messo in contatto le parti interessate, rispettivamente, alla vendita e all’acquisto dell’immobile, costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto.
Pertanto, ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione, non è necessaria l’esistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma è sufficiente che la parte abbia accettato l’attività del mediatore, avvantaggiandosene. Anche in mancanza di un contratto scritto tra la parte e l’agente immobiliare, in caso di conclusione dell’affare tra le parti da questi messe in contatto scatta il diritto di quest’ultimo al pagamento della provvigione, perché senza tale attività di intermediazione l’affare non sarebbe andato in porto. Se, quindi, una delle parti della compravendita era a conoscenza dell’esistenza di un mediatore e si è avvantaggiata del suo operato per giungere alla conclusione del contratto di compravendita, dovrà versargli la provvigione, quantunque non gli avesse conferito alcun incarico formale. Infatti il rapporto di mediazione, inteso come interposizione neutrale tra due o più persone per agevolare la conclusione di un determinato affare, non postula necessariamente un preventivo accordo delle parti sulla persona del mediatore, ma è configurabile pure in relazione a una materiale attività intermediatrice che i contraenti accettano anche soltanto tacitamente, utilizzandone i risultati ai fini della stipula del contratto: sicché, ove il rapporto di mediazione sia sorto per incarico di una delle parti, ma abbia avuto poi l’acquiescenza dell’altra, quest’ultima resta del pari vincolata verso il mediatore al pagamento del suo compenso.
FONTE: ITALIA OGGI