La proposta irrevocabile del promissario acquirente ed accettata dai promittenti venditori è un accordo preparatorio del successivo rogito che mai ha avuto luogo, stante la difformità della bozza del contratto preliminare rispetto alle concordate modalità di pagamento del prezzo al saldo, ritenute rischiose dal promittente veditore.
Quindi solo dalla stipulazione del contratto preliminare ovvero del contratto definitivo, che sorge il diritto alla provvigione del mediatore.
Cassazione con sentenza n. 9612 dell’11 aprile 2023.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, infatti, nel rapporto di mediazione ai fini della maturazione della provvigione occorre verificare – oltre al nesso di causalità tra la conclusione dell’affare e l’opera del mediatore, nonché l’identità dell’affare proposto con quello concluso (Cass. civ. 22 gennaio 2015, n. 1120) – il compimento di un’operazione generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti che dia diritto di agire per l’adempimento o per il risarcimento dei danni (Cass. civ. 28 novembre 2005, n. 24399).
Quindi la proposta irrevocabile d’acquisto sottoscritta dagli esponenti non può integrare un contratto preliminare, ma deve ritenersi una puntuazione di contratto destinata a fissare, senza alcun effetto vincolante, il contenuto del successivo negozio, che avrebbe dovuto assumere natura di vero e proprio contratto preliminare.
La Suprema Corte, in accoglimento del primo motivo di ricorso, ha cassato con rinvio la sentenza impugnata.
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Invero, nel contratto di mediazione, il pagamento della provvigione ai sensi dell’art. 1755 c.c. è strettamente connesso alla conclusione dell’affare.
La rilevanza causale della conclusione dell’affare, quale fondamento delle pretese di carattere patrimoniale del mediatore, del resto, emerge indirettamente anche dall’art. 1756 c.c., ai sensi del quale, salvo patti o usi contrari, il mediatore avrà diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite, anche se l’affare non è stato concluso.
Dall’art. 1755 c.c. deriva, allora, che i soggetti intermediati, aderendo al contratto di mediazione, non assumono alcun obbligo di pagare la provvigione quale diretto corrispettivo dell’attività posta in essere dal mediatore a loro vantaggio, se non al momento della conclusione dell’affare.
Nel caso di specie, la proposta irrevocabile proveniente dal promissario acquirente ed accettata dai promittenti venditori assume la veste di accordo preparatorio destinato ad inserirsi nell’iter formativo del futuro negozio traslativo della proprietà che mai ha avuto luogo, stante la difformità della bozza del contratto preliminare rispetto alle concordate modalità di pagamento del prezzo al saldo, ritenute rischiose dall’odierno ricorrente.
È, dunque, dal momento della stipulazione del contratto preliminare ovvero del contratto definitivo, se avessero avuto luogo, che sarebbe potuto maturare il diritto alla provvigione del mediatore nei confronti degli odierni ricorrenti.