In tema di inadempimento del contratto preliminare di compravendita immobiliare contenente un termine, non rispettato alla scadenza, per la stipulazione del definitivo, l’esercizio dell’azione di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. non presuppone necessariamente la natura essenziale di detto termine, né la previa intimazione di una diffida ad adempiere alla controparte, essendo sufficiente la sola condizione oggettiva dell’omessa stipulazione del negozio definitivo.
Come precisato in giurisprudenza, l’accertamento in ordine alla essenzialità del termine per l’adempimento è riservato al Giudice di merito e deve essere condotto alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell’oggetto del contratto, di modo che risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine medesimo.
L’essenzialità del termine per l’adempimento, ex art. 1457 c.c., non può essere desunta solo dall’uso dell’espressione “entro e non oltre” (o simili), riferita al tempo di esecuzione della prestazione; in ogni caso, la previsione di un termine essenziale per l’adempimento del contratto, essendo posta nell’interesse di uno o di entrambi i contraenti, non preclude alla parte interessata di rinunciare, seppur tacitamente, ad avvalersene, anche dopo la scadenza del termine, in particolare accettando un adempimento tardivo.
La concessione di una proroga del termine fornisce un importante elemento presuntivo circa la sua natura meramente ordinatoria, così da escludere che l’adempimento tardivo sia privo d’interesse per il creditore.
Quindi per l’esercizio dell’azione di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre è sufficiente la circostanza oggettiva della mancata conclusione del contratto definitivo nel termine pattuito.
Tale principio generale induce, quindi, a riconoscere al contraente non inadempiente la facoltà di esercitare l’azione prevista dall’art. 2932 c.c. per il solo fatto della mancata stipulazione nel termine pattuito del contratto definitivo (senza doverne provare la natura essenziale).
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