Accade sovente nella prassi che i genitori donino ai figli la nuda proprietà di un immobile riservandosi l’usufrutto. Ma come funziona la gestione della proprietà e quali poteri ha il nudo proprietario e quali l’usufruttuario?
L’usufrutto è regolato dalle norme di cui agli artt. 978 e ss. del codice civile e può essere definito come un diritto reale di godimento di un bene altrui, da cui si traggono tutte le utilità, rispettando la destinazione economica della cosa col rispetto altresì dei limiti imposti dalla legge.
Uno dei primi limiti imposti dalla legge riguarda la durata dell’usufrutto, se l’usufruttuario è una persona fisica, l’usufrutto non può superare la durata della vita dello stesso, se invece l’usufruttuario è una persona giuridica, l’usufrutto non può superare i 30 anni. Da qui discende il carattere della temporaneità dell’usufrutto. L’usufrutto dunque attribuito ad un singolo soggetto non può eccedere la vita dell’usufruttuario medesimo e non può essere trasmesso agli eredi. Nel caso di atto di disposizione tra vivi, si avrà la particolarità che il diritto di usufrutto si estinguerà alla morte del primo titolare.
Se l’usufrutto spetta in capo a più soggetti (art. 678 codice civile), il decesso di uno dei titolari fa concentrare il relativo diritto pro quota in capo ai superstiti qualora la sua costituzione specifica che si tratta di usufrutto congiunto con diritto di accrescimento. In caso contrario, alla morte di ciascun usufruttuario, la sua quota si consoliderà in capo al nudo proprietario sino al consolidamento integrale.
Altro limite dell’usufrutto riguarda l’estensione: l’usufruttuario può godere e possedere la cosa, ma non gli è consentito apportare trasformazioni, proprio perché al termine dell’usufrutto, la nuda proprietà è destinata a riespandersi.
De residuo si ricavano i poteri del nudo proprietario, in realtà i rapporti tra usufruttuario e nudo proprietario sono disciplinati minuziosamente nel codice civile. L’usufruttuario è tenuto a restituire le cose che formano oggetto del suo diritto quando questo sia cessato, e a goderne impiegando l’ordinaria diligenza.
In sostanza al nudo proprietario viene assicurata una situazione di vantaggio proiettata nel futuro che diventerà attuale solo con la reintegrazione nella pienezza del diritto conseguente all’estinzione dell’usufrutto.
Resta, in ogni caso, in capo al nudo proprietario il dovere di vigilare sugli eventuali abusi dell’usufruttuario. L’usufruttuario può godere di ogni utilità prodotta dalla cosa, può vendere i frutti o darla in locazione ma ha l’obbligo di custodia della cosa e di restituzione al termine dell’usufrutto.
Al nudo proprietario spetta il potere di decidere sulla destinazione economica della cosa, è tenuto alle riparazioni straordinarie, nonché, al pagamento delle imposte che gravano sulla proprietà. Pertanto potremo dire che il nudo proprietario è soggetto agli obblighi del capitale (bene soggetto ad usufrutto) mentre la rendita del capitale spetta all’usufruttuario.
L’usufrutto può essere legale o volontario, cioè costituito per volontà della legge o dell’uomo (art. 978 c.c.). È legale ad esempio quello sui beni del minore (che, per l’art. 324 c.c., come modificato dalla l. 151/1975, spetta a entrambi i genitori). È volontario quello che viene costituito con un contratto (a titolo gratuito od oneroso) o con atto mortis causa (legato di usufrutto).
Nella prassi è molto diffusa l’intestazione ai figli dell’immobile che divengono nudi proprietari con riserva di usufrutto in capo ai genitori, ebbene una delle problematiche più diffuse attiene alla vendita di un immobile gravato di usufrutto.
In primis è bene evidenziare che il nudo proprietario può vendere l’immobile mentre l’usufruttuario no, può solo concederlo in locazione. Ovviamente con la vendita dell’immobile da parte del nudo proprietario non cessa l’usufrutto che resta in piedi sino al termine, ma cosa ben più importante è che l’usufruttuario non può esprimere alcun consenso / dissenso alla vendita né percepire alcun compenso. L’usufruttuario però può cedere il diritto di usufrutto a terzi dietro corrispettivo o a titolo gratuito.
Esistono due casi in cui l’usufruttuario può diventare proprietario e, di conseguenza, godere dei diritti di compravendita sull’immobile e cioè:
– quando l’usufruttuario acquista la casa dal nudo proprietario;
– quando, per successione o decesso del nudo proprietario, l’usufruttuario acquista la totalità dei diritti di proprietà.
Solo in questi due casi di consolidamento dell’usufrutto, il titolare del diritto può diventare proprietario pieno dell’immobile e decidere, eventualmente, di venderlo.